Купить сложно, продать - еще сложнее. Квартира по ипотеке

Купить сложно, продать - еще сложнее. Квартира по ипотеке

О вариантах продажи квартиры в ипотеке

Пройдены круги ада. Ипотечный кредит получили, новоселье справили. И вдруг жизнь круто меняется. Кто-то потерял работу и не справился с покрытием выплат, кто-то принял решение о разводе. Или (и так бывает) нашел другую квартиру своей мечты и хочет теперь приобрести именно ее. Финансовые возможности тоже выросли и позволяют покрывать выплаты за более дорогую недвижимость.

Некоторое время назад, когда цены на недвижимость постоянно росли, можно было даже выиграть, продав квартиру, купленную по ипотеке, если ее цена за год выросла на 20%.

Но все аналитики в одни голос твердят, что продажи заложенной недвижимости будут расти из-за невозможности покрывать выплаты, а не потому, что кто-то решил заработать на перепродаже.

Квартиру, заложенную по ипотеке, возможно продать только при согласии банка и данный момент прописан в договоре. По сути, банк имеет право отказать в продаже залога. Однако чаще банк требует оплатить примерно 1% от суммы кредита "за подготовку документов к проведению сделки".

Основную сложность составляет схема продажи, а точнее снятие залога. Чтобы снять залог, банк требует полного покрытия кредита. Для подписания договора купли-продажи продавец должен предоставить документы о снятии ипотеки, которые может получить, только погасив кредит. На деле же, чтобы продать недвижимость, находящуюся в залоге, надо найти покупателя, располагающего всей суммой и готового внести аванс, который покроет задолженность банку. Оформление всех надлежащих бумаг займет около двух месяцев, и все это время покупатель находится в неопределенности - продавец может в любое время отказаться от заключения сделки.

Даже если составлен и подписан договор аванса, в случае отказа госорганами в регистрации сделки или возникновении проблем со снятием залога, покупатель будет вынужден взыскивать свои деньги судебным путем.

Реально обезопасить покупателя можно с использованием банковских ячеек. Банк выдает согласие на продажу, но залог не снимает. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, документы для снятия обременения и деньги закладываются в сейфы. Сумма разделяется на доли, одна из которых покрывает задолженность банку, а другая является остатком, причитающимся продавцу. Договор проходит госрегистрацию, кредит гасится, а покупатель получает документы для снятия обременения.

К сожалению, лишь немногие банки предоставляют такую услугу. Они охотнее предлагают воспользоваться потребительским кредитом или заложить другую недвижимость. Первый вариант подходит лишь в случае, если большая часть кредита уже покрыта, и остаток вписывается в рамки суммы, которую банк готов предоставить без залога.

Теоретически возможна схема замены заемщика, однако покупатель должен соответствовать сегодняшним жестким требованиям банков, и проценты будут начисляться по актуальным ставкам. То есть, происходит не только техническая замена заемщика с сохранением условий выплат, а составляется и подписывается новый договор.

Также не отработана схема, если финансовое положение клиента улучшилось, и он желает приобрести по ипотеке большую квартиру, продав при этом предыдущую.

Человек, ставший банкротом, часто не знает, как следует себя вести, и просто перестает платить банку. Такая ситуация нанесет самый большой вред заемщику, который может вообще потерять право собственности и будет внесен в черные списки, т.е. никогда не сможет получить новый кредит.

Банку данная ситуация тоже невыгодна - судебное разбирательство, оценка имущества, работа приставов обойдется в немалую сумму, а где еще упущенная выгода.
Как получить налоговый вычет при ипотеке?

Приятным известием для тех, кто оформил ипотечный (жилищный) кредит, станет новость о праве получения налогового вычета.

  • 8 октября 2014
  • 886
Кредит на жилье – на чем можно сэкономить?

О том, как именно можно сэкономить при оформлении жилищного займа, чтобы суметь избежать переплат по ипотеке

  • 21 июля 2014
  • 978
Приемы банка, благодаря которым клиент обманывается сам

О том, на что необходимо обратить внимание при заключении кредитного договора, чтобы не попасться на широко распространенные уловки кредитных учреждений

  • 21 марта 2014
  • 1364
Какие банки выдают ипотеку с дифференцированными платежами

Дифференцированные платежи — описание, схемы, виды, сравнения, расчеты, выгоды.

  • 7 марта 2014
  • 10923
Где навязывают страхование кредита, сколько стоит, как отказаться?

Оформляет ли клиент автокредит, ипотечный или потребительский заем – в любом случае банк убедительно попросит застраховаться.

  • 23 января 2014
  • 6260